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月々の返済額から考える

マンション購入にあたっては資金計画を考えなければなりません。資金計画により、購入可能物件が決まりますので、無駄な活動を省くためにも、資金計画を最初からきちんと考えることはとても大切です。

さて、資金計画を考える際、金融機関と話をすすめていると、どうしても「いくらまで借りられるか」という点に重点が置かれてしまいがちですが、資金計画で失敗しないためには、まずは月々の返済額から考えていくことが重要です。

 

例えば、今賃貸物件で生活をしているという人は、現状の家賃の支払い額をベースに月々の返済可能額を考えなければいけませんし、これから結婚や出産を控えている人は、生活環境が変わることを踏まえた上で、いくらぐらいなら返済可能なのかということを前提に考えていかなければなりません。

 

また、実際にマンションを購入する際には、ローンの返済額に加えて、管理費や修繕積立金が別途必要になります。
その他、固定資産税や設備の改修費などもかかることを考えると、ある程度の余裕をもった資金計画を組む必要があります。

返済可能額は自分にしかわからない

返済可能額は家計とのバランスで算出します。
一般的には「現在の家賃」+「年間の貯蓄額」が返済可能額の目安とされますが、今現在の生活だけではなく、将来的な家庭内の事情も考慮に入れて、ある程度の見通しを立てておきましょう。
たとえば、お子さんのいる家庭であれば、進学先が公立なのか私立なのかによっても状況は変わってきます。
また高齢の親がいる家庭であれば、介護状態に入っても、無理なく返済が可能なのかということも考えて置かなければなりませんし、自分自身の老後の資金についても計算に入れておく必要があります。

金融機関は融資にあたって、何を重視するのか

金融機関は融資にあたり、申込者の「属性」を考慮の上、融資可能額を決定します。

金融機関が申込者の「属性」として重視するポイントは、「住宅ローンを最後まで滞りなく返済可能な人かどうか?」という点で、「税込年収」「年齢」「既存借入」の3つが重要になってきます。

税込年収

税込年収は、融資額を決定する上で最も重要視される項目です。金融機関は、税込年収から融資上限額と融資可能額を判断します。

年齢

金融機関が返済期間を判断するために、申し込み年齢が重要な要素となります。
金融機関にもよりますが、一般的に、融資時の年齢が満20歳以上、満70歳未満の人で、完済時の年齢を満80歳、返済期間は最長35年としている金融機関が多いです。
また、金融機関によっては、年齢により(おおよそ50歳以上)、退職金予定額や年金受給額、早期退職制度、嘱託制度の有無など、定年後の返済計画を求めてくる場合もあります。

既存借入

マイカーローンやカードローンで借り入れがある場合、融資可能額に影響が出ます。クレジットカードのキャッシング枠も、既存借り入れとして計算される場合があるので、注意が必要です。


 

収入合算の3つのパターンとは

例えば夫婦共働きの場合で、夫だけの収入では、借入金額が不足してしまうという場合には、以下の方法で収入合算して借入可能額を増やすことが可能です。

収入合算には、「連帯保証」「連帯債務」「ペアローン」の3週類があります。

 

連帯保証

例えば、夫が主債務者、妻が連帯保証人になる場合です。
この場合、不動産の所有者は夫となり、妻に持分はありません。妻に持分がないため、妻は住宅ローン控除を受けることはできず、また団体信用生命保険に入ることもできません。

連帯債務

例えば、夫が主債務者、妻が連帯債務者となる場合です。夫も妻も、それぞれが住宅ローンの全額について債務者となります。
不動産の所有権は、夫と妻がそれぞれの持分で持ち、住宅ローン控除は夫も妻も受けることができますが、団体信用生命保険は主債務者である夫のみが加入することになります。

ペアローン

ペアローンは、一つの不動産に対して、例えば、夫と妻がそれぞれに契約者となる場合です。融資金額が3000万円であれば、夫が1500万円、妻が1500万円の住宅ローンを組みます。
この場合、夫も妻も、それぞれが住宅ローンの契約者となるため、不動産の所有権は夫と妻がそれぞれの持分で持ち、住宅ローンの控除、団体信用生命保険も夫婦共に利用することができます。

 

ただ、注意しなければならないのが、収入合算してローンを組む場合には、将来的に万が一離婚となってしまった場合に、トラブルとなるケースも多いということです。リスクについてもきちんと頭に入れた上で、資金計画を立てるようにしましょう。

ペアローンとは?ペアローンのリスクについて【横浜任意売却ドットコムへのリンク】