不動産購入の流れ【買主】 | 横浜不動産情報館

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不動産を購入する際は、物件を探すことの他に、様々な手続きが必要になります。

特に不動産購入の場合は、スケジュールがタイトに動くことも多いので、事前に準備できる書類は準備しておくようにしましょう。

ここでは、不動産売買で失敗しないために、「不動産売買の流れ（買主）」についてご説明します。

※「書類！」とある場面では、手続きを進める上で、各種書類を準備する必要があります。

購入相談

不動産を購入しようと思った時、最近は、まずネットで探してみるという方が多いように思います。

当社にいらっしゃるお客様も、事前にある程度、物件を探されてから、ご相談いただく方が多いように思います。

ただ実際には、その物件には調べてみると大きな問題があったり、資金計画等により希望物件が購入できなかったりというケースも少なくありませんので注意が必要です。

不動産業界は、「REINS（レインズ）」といって、不動産事業者のみが利用できる、不動産物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステムで情報を共有しています。
気になる物件があれば、まずは近くの不動産屋さんに相談に行ってみましょう。
相談に行く際は、気になる物件のHPリンクなどを控えていくといいですね。

また、不動産業者に相談に行く際には、源泉徴収表や確定申告書など、収入がわかる書類と、ローンの償還表・残高証明書などの借入残高がわかるもの持って行くとよいでしょう。

これらの書類は、資金計画や融資のために必要になります。

資金計画

さて、不動産を購入する際には、資金計画がとても大切になってきます。

「失敗しない資金計画の立て方」の記事にも書きましたが、物件購入の際は、「いくらまで借りられるか」ということではなく、「いくらなら返済可能なのか」ということを重視して無理のない資金計画を考えていく必要があります。

この資金計画次第で、実際に購入できる物件の価格帯が変わる場合もありますので、効率的な物件探しのためにも、なるべく早い段階できちんとした資金計画を立てることが重要です。

物件探し

不動産の購入は人生の中で通常は一度、多くても数回かしかない、非常に高い買い物です。

物件探しは、不動産業者と連携をとりながら進めていくことになりますが、まずは、「より多くの希望条件に合う不動産情報を収集する」ところからスタートしなければなりません。

この点、当社のお客様には、まずは「物件提案ロボ」に登録していただき、効率的な物件探しをお客様と一緒に行うようにしています。

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※ 別ウインドウで開かれます。
※不動産購入にあたり必ずチェックしておかなければならない基本項目をAI（人工知能）が自動判定するSelfin(セルフィン)の機能も付属しています。
※ こちらは「マンション」「一戸建て」の入り口となります。
※ 土地をお探しの方はこちらから「土地情報ロボ」にご登録ください。

まずは「住みたい」と思える物件を、事前になるべく絞っておくことで、無駄な時間を省き、効率良い物件探しが可能になります。

不動産業者の中には、お客様の利益より、売りたい物件を売りつけるという自社の利益を優先する会社もありますが、当社では納得のいく物件探しの主導権は、あくまでお客様にあると考えています。

「物件提案ロボ」に登録をすると、希望条件に合致する「REINS（レインズ）」の最新の物件情報を、直接メールで受け取ることができることに加え、不動産購入にあたり必ずチェックしておかなければならない基本項目である「価格の妥当性」「流動性」「耐震性」「管理状況」（マンションの場合）「土地の資産性」（戸建の場合）等をAI（人工知能）が自動判定するSelfin(セルフィン)の機能が付属されています。

「物件提案ロボ」はどなたでもご利用いただけます。
効率良い物件探しに、ぜひご活用ください。

不動産の購入にあたっては、不動産業者との信頼関係がとても大切な要素になります。
不動産の購入に際しては、プライベートな情報も含め、様々なことを相談しながら進めていくことが必要になってきます。

不動産業者に聞きたいことが聞けない、どうも合わないなど、不安要素がある場合には、遠慮せずに他の不動産業者を探すようにしましょう。

不動産購入申込書（買付証明書）

さて、物件をある程度絞り、不動産を内覧し、その物件が気に入った場合は、不動産購入申込書（買付証明書）を提出するという流れになります。

不動産購入申込書には、購入希望価格、支払い方法と支払い時期（手付け金・中間金・残代金）、住宅ローンの額、引き渡し状態、契約希望日、引渡し希望日、既存住宅状況調査（インスペクション）実施希望、有効期限などの条件を記載します。

この不動産購入申込書には、法的な拘束力はありませんが、売り主に対する意思表示であり、売り主側の判断材料になるものですので誠実に作成するようにしましょう。

売主が不快な思いをすると、その後の交渉に影響を与えることもありますので、注意が必要です。

なお、申込者が多数いるという場合は、一般的には不動産購入申込書の先着順となりますが、最終的な決定権は売主にありますので、売主に確認が必要となってきます。

売買契約の前に

不動産購入申込書を提出してから売買契約までは、通常１週間程度と慌ただしく進みます。

売買契約までに買主がやっておかなければならないこととしては、以下があります。

価格や条件の交渉

価格や条件がまとまっていないと、売買契約には進めないため、価格や条件交渉をする必要があります。

融資の事前審査（ローンを使う場合のみ）

住宅ローンの事前審査が下りていないと、売買契約ができないことがありますので、事前審査を受けます。

住宅ローンの事前審査の際に記入する「事前融資審査申込書」ですが、この書面は、直筆で正確に丁寧に書くことが大切です。

空欄があったり、判読不明な箇所があると、その度に確認を求められ、審査が止まってしまいます。

金融機関が「事前融資審査申込書」から知りたい情報としては、「自社の融資条件に合致しているか」「返済可能か」「過去に借入や延滞の事故情報はあるか」という点になります。

事前審査の際に必要書類としては以下のものがあります。

＜買主が準備するもの＞

・　住宅ローン事前審査申込書（原本）

・　個人情報利用の同意書（原本）

・　身分証明書（写し）

・　収入に関する書類（写し）
給与所得者の場合は、源泉徴収票２〜３期分
個人事業主および確定申告の場合は、確定申告書２〜３期分付表付き
法人経営者の場合は、法人の決算書２〜３期分科目明細付き、場合により会社の登記事項証明書も必要な場合あり

・　返済予定表（償還票）（写し）
オートローンなど他に借入がある場合に、残高と月の支払額がわかる書類の提出が必要となります。

＜不動産業者が準備するもの＞

・　物件パンフレットやチラシなど

・　土地建物の登記事項証明書・登記情報（写し）

・　土地の公図・地積測量図・建物図面（写し）

・　住宅地図（写し）

・　確定測量図（実測図）（写し）

・　見積書及び計画図（建物配置図）（写し）
新築やリフォームをする場合は、その見積書と間取図などの計画図を提出します。

・　売買契約書・請負契約書等のひな形（写し）

専門的な諸検査の実施

諸検査により売買契約の条件が変わることもあるので、必要に応じて検査を実施します。

検査は、「インスペクション（住宅診断）」「耐震基準適合証明の検査」「既存住宅売買瑕疵保険の検査」「フラット３５適合証明」の４種類があります。

これらは主に、中古の戸建て、中古マンションを購入する際に行う検査で、費用がかかります。

新築やリフォーム等の計画確認

新築やリフォームをする場合には、おおまかな見積りと簡易なプランをもらうようにしましょう。

媒介契約の締結

不動産業者と媒介契約を締結します。

売買契約書・重要事項説明書の確認

売買契約前に、不動産業者が準備した売買契約書と重要事項説明書には必ず目を通しておくようにしましょう。

物件周辺状況等報告書・付帯設備表の確認

物件周辺状況等報告書と付帯設備表も、事前に確認しましょう。

売買契約時の必要書類や、手数料の準備

売買契約時には、実印・認印（現金購入の場合は認印で可）、身分証明書、手付金、収入印紙が必要になります。

売買契約の締結

売主、買主双方において、売買価格、引渡状態、引渡時期などの取引条件に関する意向がまとまったら、いよいよ売買契約の締結（手付金の授受）という流れになります。

売買契約時には、まずは、不動産会社の宅地建物取引士（宅建士）から買主に対して、重要事項の説明があります。

宅地建物取引業法によって、不動産会社の宅地建物取引士（宅建士）が不動産の取引内容について買主に対して確認し、説明するための書面を重要事項説明書といいますが、この重要事項説明書は、買主にとって、とても重要な書面となりますので、記載内容に不明な点がある場合には、事前にきちんと確認するようにしましょう。

重要事項説明書の主な内容としては以下のものがあります。

１. 　宅地建物取引業者、宅地建物取引士、取引の態様、供託所

２. 　不動産の表示（登記内容など）、売主に関する内容、占有者の有無

３. 　法令上の制限（都市計画法、建築基準法、その他の法令）

４. 　敷地と道路との関係（道路種別、幅員、接面長、道路後退の有無など）

５. 　インフラ整備の内容（電気、ガス、上下水、下水道）

６. 　石綿使用調査、耐震診断の有無、既存住宅状況調査実施の概要

７. 　共用部分、管理費、修繕積立金、管理の委託先

８. 　代金以外に授受される金銭（手付金、日割清算金など）

９. 　契約の解除に関する内容（手付解除、違約解除など）

１０.特約事項、特記事項

重要事項の説明が終わると、次は売主、買主双方が当事者となる売買契約の締結となります。

売買契約書は、売主と買主双方の約束事がまとめてあり、契約の目的となる不動産の表示、売買価格、支払方法、決済時期、解除条件、瑕疵担保責任、特記条項などが記載されています。

特に、その不動産独自の取り決めについての記載がされている特記事項は、当事者の思い込みや理解不足などで、後々トラブルになってしまうケースも少なくありません。

特記条項でよく問題となるのは以下の内容です。

・　物件の引渡し状態について（現状有姿、内装渡し、更地渡しなど）

・　内装渡し、更地渡しに関して、売主が引渡しまでに行う具体的な内容や範囲

・　売主が瑕疵担保責任を追うべき範囲と期間、あるいは免責となる範囲

・　買い換え特約に関する買主所有物件の内容、売却期日、価格など

・　任意売却で担保抹消に関する債権者の同意および協力を停止条件とする内容

・　遺産分割協議書に基づく場合、相続登記未了の場合の売主の責任

・　借地権付建物の場合、地主の借地権譲渡の承諾に対する売主の責任

・　借家人付建物の場合、賃貸借契約の継承と保証金・敷金の取り扱い

また、売主・買主ともに売買契約書の内容で軽視しがちなのが、契約解除についての条項です。

売買契約の締結の時点では、その契約を解除することなど頭の中にはないのが通常だと思いますが、万が一解除することになった際には、こちらの条項が非常に重要になります。

いざというときに慌てないために、解約条件や解約期日など、きちんと確認しておきましょう。

住宅ローンの本審査

売買契約締結後、買主は住宅ローンの本審査を受けます。

本審査は事前審査で自己申告した内容に、虚偽や大きな間違いがないか、また健康に問題がないか等などが確認されます。特に問題がなければ、おおよそ１０〜１５営業日ほどで、審査承諾の結論がかえってくるのが一般的です。

住宅ローン特約は通常１ヶ月前後とされていることが多いため、本審査で１０日ほどかかることを考えると、残りの２週間で書類を集める必要があり、時間的にはかなりタイトとなりますので、事前に必要書類について確認をし、集められるものは集めておくようにしましょう。

＜住宅ローンの本審査で必要な書類＞

・　住宅ローン本審査申込書（原本）

・　個人情報利用の同意書（原本）

・　団体信用生命保険申込書兼告知書（原本）

・　身分証明書と健康保険証（写し）

・　収入に関する書類（写し）

・　印鑑証明書（発行後３ヶ月以内の原本）

・　住民票（発行後３ヶ月以内、世帯全員分記載の原本）

・　公的年収証明書（課税証明書１〜３期分の原本）

・　納税証明書

・　返済予定表（借入がある場合のみ、償還票の写し）

・　自己資金確認書類（売買金額と融資額に差がある場合、通帳や有価証券の写し）

・　重要事項説明書・売買契約書（原本）

・　建築請負契約書・間取図／見積書（新築・リフォーム工事をする場合）

・　土地建物の登記事項証明書・登記情報（原本）

・　公図・地積測量図・建物図面（原本）

・　建築確認通知書（概要書）・検査済証（中古の場合）　など

その他、事前審査の必要書類で未提出のものも提出しなければなりませんが、事前審査で提出した書類は本審査の際は求められないケースがほとんどです。

金銭消費貸借契約の締結

金銭消費貸借契約とは、金融機関からお金を借りる際の契約のことです。
借入当事者が金融期間が空いている平日の時間に指定の店舗へ赴き、契約を締結します。

契約書の説明を受けて、署名押印という流れで、所用時間は２時間程度です。
契約にあたり必要なものは以下となります。

＜金銭消費貸借契約の締結にあたり必要なもの＞

・　実印・認印
実印登録をしていない場合は、早急に行いましょう。

・　通帳届出印・預入金
通帳がない場合には、通帳を作るので届出印と預入金が必要になります。

・　身分証明書

・　住民票・印鑑証明書
住宅ローンの本審査の際に提出して不足がある場合に必要になります。
金融機関から新住所でのものが求められる場合もあります。

残金の決済

残金の決済は、売買代金の授受や登記手続き等を行う重要な手続きになります。

残金の決済は、登記や融資の手続きがありますので、法務局や金融機関が開いている平日に、買主が融資を利用する融資元か、買主が自己資金を預けている金融機関で、売主、買主、不動産業者、司法書士の立会いのもと、行われるのが一般的です。

所有権移転登記手続きの他、必要に応じて抵当権抹消手続き、住所変更登記等の手続きが行われます。

所有権移転登記手続きは、売主・買主共に、司法書士の案内に従って手続きを行っていきます。
登記の申請書と委任状に住所・氏名を記入したうえで、押印となります。

登記手続きの後は、売主指定の金融機関への振込伝票、諸費用のための払戻伝票への記入などが行われ、融資が実行され着金が確認できると、諸費用の支払いと共に、売主から買主に売買代金等の領収書や物件資料、鍵一式の授受などが行われます。

残金決済日に必要となるものは以下のとおりです。

＜残金決済日に必要なもの＞

・　実印・認印

・　本人確認書類（原本）

・　住民票（原本）

・　融資元の通帳と届出印

・　売買代金・清算金

・　賃貸借契約書（原本）
現住所の住民票で登記をして登録免許税の減税を受ける場合

・　区分所有者変更届等

・　売買関連の資料一式

残金決済のこの時期、買主は引越に向けて、引越業者との契約、賃貸住宅等の解約手続き（現在の自宅が賃貸の場合）、各種インフラ会社への届出（郵便局への転送届、電気・ガス・水道の各会社への連絡）、自己資金の準備、購入不動産の再確認、管理組合への各種届出（マンションで引渡し後すぐに引越・リフォームをする場合）など、やるべきことが沢山あります。

事前にやるべきことを頭に入れた上で、余裕をもって引越までの動きがとれるようにしましょう。

不動産売買に関する書類は大切に保管しましょう！

売買契約書や重要事項説明書、物件周辺状況等報告書、領収書・見積書など、不動産売買の際に取り交わした書類は、将来的に、売却するとき、相続するとき、リフォームするときなどに必要になりますので、ファイルなどにまとめて、大切に保管するようにしましょう。

例えば売買契約書は、売却する際の譲渡所得税の算出、相続時の不動産評価額をする際に必要になりますし、領収書や見積書は、売却や相続の際の経費として参入することができます。

人任せにしないことが大切

これは、売却、購入双方に言えることですが、不動産売買で失敗しないためには、不動産業者に全てを任せっぱなしにせず、主導権をもって、契約に向けて手続きを進めていくことが大切だと思います。

不動産業界には、多額のお金が動くということもあり、悪徳業者も沢山存在します。

不動産売買でトラブルに巻き込まれた人からの話を聞いていると、やはり、無知につけこまれて騙されてしまっている人が多いように思います。

大きな金額が動く不動産取引では、一つの間違いで大きな被害を被ることになりますので、信頼できる不動産業者と契約をし、ほうれんそう（報告・連絡・相談）をマメに行い、二人三脚で慎重に取引を進めていくのが不動産取引で失敗しないためのコツだと思います。

【横浜不動産情報館】では不動産の購入に関するご相談を承っております。

当社の提供するサービス「物件提案ロボ」。

「物件提案ロボ」を利用すると、希望条件に合致する「REINS（レインズ）」の最新の物件情報を、直接メールで受け取ることが可能ですので、不動産事業者と同レベルでマンション探しをすることが可能になります。ぜひご活用いただければと思います。